Saat membeli rumah, istilah SHM dan SHGB hampir pasti muncul. Banyak pembeli rumah baru dari pengembang menerima sertifikat SHGB, lalu bertanya: apakah aman, apa bedanya dengan SHM, dan bisakah diubah?
Artikel ini menjelaskan perbedaan keduanya, kelebihan dan kekurangannya, serta cara mengubah SHGB menjadi SHM berdasarkan ketentuan Kementerian ATR/BPN.
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan atas tanah dengan status hak paling kuat dan penuh menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960). Hak milik tidak memiliki batas waktu, dapat diwariskan, dan dapat dijual atau dialihkan.
Hak milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Badan hukum, termasuk perusahaan pengembang, pada umumnya tidak dapat memegang hak milik.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah bukti hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegang hak sendiri, misalnya di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan.
Berbeda dengan SHM, HGB memiliki jangka waktu. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. HGB dapat dimiliki oleh WNI maupun badan hukum Indonesia.
Karena perusahaan pengembang adalah badan hukum, lahan perumahan umumnya dikuasai dengan status HGB. Saat rumah dijual, sertifikat HGB induk dipecah menjadi sertifikat per kavling atas nama pembeli, dengan status yang tetap HGB.
Hal ini wajar dan bukan tanda bahwa rumah tersebut bermasalah. Pemilik rumah dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM setelah sertifikat atas nama sendiri.
Jangka waktu: SHM berlaku tanpa batas waktu, sedangkan SHGB memiliki jangka waktu dan perlu diperpanjang atau diperbarui.
Pemegang hak: SHM hanya untuk WNI perorangan, sedangkan SHGB dapat dimiliki WNI maupun badan hukum Indonesia.
Kekuatan hak: SHM adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah, sedangkan SHGB adalah hak atas bangunan di atas tanah pihak lain atau tanah negara.
Jaminan kredit: keduanya dapat dijadikan jaminan KPR atau pinjaman melalui hak tanggungan.
Untuk rumah tinggal pribadi, SHM memberikan kepastian hukum yang lebih kuat karena tidak memiliki batas waktu dan tidak perlu diperpanjang. Meski begitu, SHGB tetap sah dan aman selama jangka waktunya masih berlaku. Yang perlu diperhatikan pemilik SHGB adalah masa berlakunya, agar tidak terlewat.
Karena itu, banyak pemilik rumah memilih meningkatkan SHGB menjadi SHM, terlebih prosesnya kini relatif sederhana.
Kementerian ATR/BPN mendorong pemilik rumah tinggal bersertifikat HGB untuk meningkatkan haknya menjadi SHM. Berikut ketentuan umumnya:
Syarat utama:
Pemohon adalah WNI perorangan.
Tanah digunakan untuk rumah tinggal.
Luas tanah paling luas 600 m².
Sertifikat HGB sudah atas nama pemohon.
Dokumen yang umumnya disiapkan:
Sertifikat HGB asli.
Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
IMB atau PBG rumah tinggal. Jika tidak ada, dapat diganti surat keterangan dari kelurahan atau desa bahwa bangunan digunakan sebagai rumah tinggal.
SPPT PBB yang menunjukkan adanya bangunan di atas tanah tersebut.
Formulir permohonan perubahan hak dari kantor pertanahan.
Langkah-langkahnya:
1. Datang ke kantor pertanahan sesuai lokasi rumah, atau kuasakan kepada notaris/PPAT.
2. Isi formulir permohonan perubahan hak dan lampirkan dokumen.
3. Bayar biaya PNBP perubahan hak.
4. Tunggu proses pemeriksaan data oleh kantor pertanahan.
5. Ambil sertifikat SHM yang telah terbit.
Menurut keterangan Kementerian ATR/BPN pada Mei 2026, biaya PNBP perubahan hak dari HGB ke SHM untuk rumah tinggal adalah Rp50.000, dengan perkiraan waktu proses sekitar lima hari kerja.
Di luar PNBP, bisa saja ada biaya lain, misalnya jasa notaris/PPAT bila pengurusan dikuasakan, atau kewajiban lain sesuai ketentuan daerah setempat. Sebaiknya konfirmasi langsung ke kantor pertanahan sebelum mengajukan.
Jika rumah masih dicicil melalui KPR, sertifikat biasanya disimpan oleh bank sebagai jaminan. Karena itu, pengajuan perubahan hak perlu dikoordinasikan terlebih dulu dengan bank pemberi kredit. Tanyakan prosedurnya kepada bank Anda, karena kebijakan setiap bank dapat berbeda.
Untuk memahami proses KPR secara menyeluruh, baca Panduan KPR 2026. Sementara itu, rincian biaya saat membeli rumah, mulai dari DP, PPN, hingga BPHTB, dibahas di Biaya Beli Rumah 2026.
Apa perbedaan utama SHM dan SHGB?
SHM berlaku tanpa batas waktu dan hanya untuk WNI, sedangkan SHGB memiliki jangka waktu dan dapat dimiliki WNI maupun badan hukum.
Apakah rumah SHGB aman dibeli?
Aman, selama sertifikatnya sah dan jangka waktunya masih berlaku. Pemilik juga dapat meningkatkannya menjadi SHM.
Mengapa rumah baru dari pengembang bersertifikat SHGB?
Karena pengembang adalah badan hukum yang umumnya menguasai lahan dengan status HGB. Setelah dipecah atas nama pembeli, status HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM.
Berapa biaya mengubah SHGB ke SHM?
Menurut Kementerian ATR/BPN, PNBP perubahan hak untuk rumah tinggal dengan luas tanah maksimal 600 m² adalah Rp50.000, dengan proses sekitar lima hari kerja.
Apakah SHGB bisa dijadikan jaminan KPR?
Bisa. HGB dapat dibebani hak tanggungan sebagai jaminan kredit, sama seperti hak milik.
Artikel ini bersifat informasi umum. Ketentuan dan biaya dapat berubah, sehingga sebaiknya dikonfirmasi ke kantor pertanahan setempat atau notaris/PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Artikel ini menjelaskan perbedaan keduanya, kelebihan dan kekurangannya, serta cara mengubah SHGB menjadi SHM berdasarkan ketentuan Kementerian ATR/BPN.
Apa Itu SHM?
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan atas tanah dengan status hak paling kuat dan penuh menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UU Nomor 5 Tahun 1960). Hak milik tidak memiliki batas waktu, dapat diwariskan, dan dapat dijual atau dialihkan.
Hak milik hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia. Badan hukum, termasuk perusahaan pengembang, pada umumnya tidak dapat memegang hak milik.
Apa Itu SHGB?
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah bukti hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegang hak sendiri, misalnya di atas tanah negara atau tanah hak pengelolaan.
Berbeda dengan SHM, HGB memiliki jangka waktu. Berdasarkan PP Nomor 18 Tahun 2021, HGB diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun. HGB dapat dimiliki oleh WNI maupun badan hukum Indonesia.
Mengapa Rumah Baru dari Pengembang Biasanya SHGB?
Karena perusahaan pengembang adalah badan hukum, lahan perumahan umumnya dikuasai dengan status HGB. Saat rumah dijual, sertifikat HGB induk dipecah menjadi sertifikat per kavling atas nama pembeli, dengan status yang tetap HGB.
Hal ini wajar dan bukan tanda bahwa rumah tersebut bermasalah. Pemilik rumah dapat meningkatkan statusnya menjadi SHM setelah sertifikat atas nama sendiri.
Perbedaan SHM dan SHGB
Jangka waktu: SHM berlaku tanpa batas waktu, sedangkan SHGB memiliki jangka waktu dan perlu diperpanjang atau diperbarui.
Pemegang hak: SHM hanya untuk WNI perorangan, sedangkan SHGB dapat dimiliki WNI maupun badan hukum Indonesia.
Kekuatan hak: SHM adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah, sedangkan SHGB adalah hak atas bangunan di atas tanah pihak lain atau tanah negara.
Jaminan kredit: keduanya dapat dijadikan jaminan KPR atau pinjaman melalui hak tanggungan.
Mana yang Lebih Aman?
Untuk rumah tinggal pribadi, SHM memberikan kepastian hukum yang lebih kuat karena tidak memiliki batas waktu dan tidak perlu diperpanjang. Meski begitu, SHGB tetap sah dan aman selama jangka waktunya masih berlaku. Yang perlu diperhatikan pemilik SHGB adalah masa berlakunya, agar tidak terlewat.
Karena itu, banyak pemilik rumah memilih meningkatkan SHGB menjadi SHM, terlebih prosesnya kini relatif sederhana.
Cara Mengubah SHGB Menjadi SHM
Kementerian ATR/BPN mendorong pemilik rumah tinggal bersertifikat HGB untuk meningkatkan haknya menjadi SHM. Berikut ketentuan umumnya:
Syarat utama:
Pemohon adalah WNI perorangan.
Tanah digunakan untuk rumah tinggal.
Luas tanah paling luas 600 m².
Sertifikat HGB sudah atas nama pemohon.
Dokumen yang umumnya disiapkan:
Sertifikat HGB asli.
Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
IMB atau PBG rumah tinggal. Jika tidak ada, dapat diganti surat keterangan dari kelurahan atau desa bahwa bangunan digunakan sebagai rumah tinggal.
SPPT PBB yang menunjukkan adanya bangunan di atas tanah tersebut.
Formulir permohonan perubahan hak dari kantor pertanahan.
Langkah-langkahnya:
1. Datang ke kantor pertanahan sesuai lokasi rumah, atau kuasakan kepada notaris/PPAT.
2. Isi formulir permohonan perubahan hak dan lampirkan dokumen.
3. Bayar biaya PNBP perubahan hak.
4. Tunggu proses pemeriksaan data oleh kantor pertanahan.
5. Ambil sertifikat SHM yang telah terbit.
Berapa Biaya dan Lama Prosesnya?
Menurut keterangan Kementerian ATR/BPN pada Mei 2026, biaya PNBP perubahan hak dari HGB ke SHM untuk rumah tinggal adalah Rp50.000, dengan perkiraan waktu proses sekitar lima hari kerja.
Di luar PNBP, bisa saja ada biaya lain, misalnya jasa notaris/PPAT bila pengurusan dikuasakan, atau kewajiban lain sesuai ketentuan daerah setempat. Sebaiknya konfirmasi langsung ke kantor pertanahan sebelum mengajukan.
Bagaimana Jika Rumah Masih dalam KPR?
Jika rumah masih dicicil melalui KPR, sertifikat biasanya disimpan oleh bank sebagai jaminan. Karena itu, pengajuan perubahan hak perlu dikoordinasikan terlebih dulu dengan bank pemberi kredit. Tanyakan prosedurnya kepada bank Anda, karena kebijakan setiap bank dapat berbeda.
Untuk memahami proses KPR secara menyeluruh, baca Panduan KPR 2026. Sementara itu, rincian biaya saat membeli rumah, mulai dari DP, PPN, hingga BPHTB, dibahas di Biaya Beli Rumah 2026.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa perbedaan utama SHM dan SHGB?
SHM berlaku tanpa batas waktu dan hanya untuk WNI, sedangkan SHGB memiliki jangka waktu dan dapat dimiliki WNI maupun badan hukum.
Apakah rumah SHGB aman dibeli?
Aman, selama sertifikatnya sah dan jangka waktunya masih berlaku. Pemilik juga dapat meningkatkannya menjadi SHM.
Mengapa rumah baru dari pengembang bersertifikat SHGB?
Karena pengembang adalah badan hukum yang umumnya menguasai lahan dengan status HGB. Setelah dipecah atas nama pembeli, status HGB dapat ditingkatkan menjadi SHM.
Berapa biaya mengubah SHGB ke SHM?
Menurut Kementerian ATR/BPN, PNBP perubahan hak untuk rumah tinggal dengan luas tanah maksimal 600 m² adalah Rp50.000, dengan proses sekitar lima hari kerja.
Apakah SHGB bisa dijadikan jaminan KPR?
Bisa. HGB dapat dibebani hak tanggungan sebagai jaminan kredit, sama seperti hak milik.
Artikel ini bersifat informasi umum. Ketentuan dan biaya dapat berubah, sehingga sebaiknya dikonfirmasi ke kantor pertanahan setempat atau notaris/PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
