Setelah Akta Jual Beli ditandatangani, langkah berikutnya adalah balik nama sertifikat, yaitu mengubah nama pemegang hak di sertifikat dari penjual menjadi pembeli. Proses ini penting karena sertifikat atas nama sendiri adalah bukti kepemilikan yang sah.
Banyak orang terkejut dengan total biayanya karena ada beberapa komponen pajak dan layanan yang harus dibayar. Artikel ini membahas rincian biaya balik nama sertifikat, rumus perhitungannya, dan contoh simulasinya.
1. Biaya pengecekan sertifikat. Sebelum AJB, sertifikat dicek di kantor pertanahan untuk memastikan datanya sesuai dan tidak bermasalah. Biayanya Rp50.000.
2. Biaya pendaftaran peralihan hak (PNBP). Ini adalah biaya balik nama yang dibayarkan ke kantor pertanahan, dengan rumus:
(Nilai tanah : 1.000) + Rp50.000
Nilai tanah yang dipakai adalah nilai tanah menurut kantor pertanahan, bukan harga transaksi.
3. BPHTB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dibayar oleh pembeli, dengan rumus:
5% x (NPOP - NPOPTKP)
NPOP adalah nilai perolehan, umumnya harga transaksi atau NJOP bila nilainya lebih tinggi. NPOPTKP ditetapkan masing-masing daerah. Di Kota Bekasi, misalnya, NPOPTKP sebesar Rp80 juta.
4. PPh penjualan. Pajak Penghasilan atas penjualan tanah dan bangunan dibayar oleh penjual, umumnya sebesar 2,5% dari harga transaksi.
5. Honorarium PPAT. Jasa PPAT untuk pembuatan AJB dan pengurusan balik nama paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016. Siapa yang menanggungnya ditentukan berdasarkan kesepakatan penjual dan pembeli.
Contoh: rumah seken di Kota Bekasi dengan harga transaksi Rp1.000.000.000, dan nilai tanah menurut kantor pertanahan Rp600.000.000.
Ditanggung pembeli:
Pengecekan sertifikat: Rp50.000
PNBP balik nama: (Rp600.000.000 : 1.000) + Rp50.000 = Rp650.000
BPHTB: 5% x (Rp1.000.000.000 - Rp80.000.000) = Rp46.000.000
Ditanggung penjual:
PPh: 2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
Sesuai kesepakatan:
Honorarium PPAT: paling tinggi 1% x Rp1.000.000.000 = Rp10.000.000
Dari simulasi ini terlihat bahwa komponen terbesar bagi pembeli adalah BPHTB, sedangkan biaya balik nama di kantor pertanahan relatif kecil.
Simulasi ini merupakan ilustrasi. Nilai sebenarnya bergantung pada harga transaksi, nilai tanah, NPOPTKP daerah, dan kesepakatan para pihak.
Sertifikat tanah asli.
Akta Jual Beli dari PPAT.
KTP dan Kartu Keluarga penjual dan pembeli.
SPPT PBB tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
Bukti pembayaran BPHTB dan PPh.
Formulir permohonan dan surat kuasa, jika pengurusan dikuasakan.
1. Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan.
2. Pembayaran BPHTB oleh pembeli dan PPh oleh penjual.
3. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT.
4. Pengajuan balik nama ke kantor pertanahan, umumnya dilakukan oleh PPAT.
5. Pengambilan sertifikat atas nama pembeli setelah proses selesai.
Lama prosesnya bergantung pada kantor pertanahan masing-masing. Perbedaan AJB dan PPJB dijelaskan di artikel PPJB vs AJB, sedangkan cara mengecek keaslian sertifikat sebelum transaksi dibahas di Cara Cek Keaslian Sertifikat Tanah.
Sepakati pembagian biaya sejak awal, termasuk siapa yang menanggung honorarium PPAT.
Bandingkan honorarium beberapa PPAT, selama masih di bawah batas maksimal 1%.
Cek NPOPTKP daerah Anda, karena besarnya memengaruhi nilai BPHTB.
Pertimbangkan rumah baru dengan promo. Saat membeli rumah baru dari pengembang, sebagian pengembang menawarkan promo seperti bebas BPHTB. Komponen biaya rumah baru dibahas di Biaya Beli Rumah 2026.
Berapa biaya balik nama sertifikat?
Biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan dihitung dengan rumus (nilai tanah : 1.000) + Rp50.000. Di luar itu ada BPHTB, PPh, pengecekan sertifikat, dan honorarium PPAT.
Siapa yang membayar biaya balik nama?
Umumnya pembeli membayar BPHTB dan biaya balik nama, penjual membayar PPh, sedangkan honorarium PPAT sesuai kesepakatan.
Bagaimana cara menghitung BPHTB?
BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP). NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
Berapa PPh penjual saat jual rumah?
Umumnya 2,5% dari harga transaksi.
Berapa biaya PPAT untuk AJB?
Paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuan dapat berbeda di tiap daerah, sehingga sebaiknya dikonfirmasi ke PPAT atau kantor pertanahan setempat.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Banyak orang terkejut dengan total biayanya karena ada beberapa komponen pajak dan layanan yang harus dibayar. Artikel ini membahas rincian biaya balik nama sertifikat, rumus perhitungannya, dan contoh simulasinya.
Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat
1. Biaya pengecekan sertifikat. Sebelum AJB, sertifikat dicek di kantor pertanahan untuk memastikan datanya sesuai dan tidak bermasalah. Biayanya Rp50.000.
2. Biaya pendaftaran peralihan hak (PNBP). Ini adalah biaya balik nama yang dibayarkan ke kantor pertanahan, dengan rumus:
(Nilai tanah : 1.000) + Rp50.000
Nilai tanah yang dipakai adalah nilai tanah menurut kantor pertanahan, bukan harga transaksi.
3. BPHTB. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dibayar oleh pembeli, dengan rumus:
5% x (NPOP - NPOPTKP)
NPOP adalah nilai perolehan, umumnya harga transaksi atau NJOP bila nilainya lebih tinggi. NPOPTKP ditetapkan masing-masing daerah. Di Kota Bekasi, misalnya, NPOPTKP sebesar Rp80 juta.
4. PPh penjualan. Pajak Penghasilan atas penjualan tanah dan bangunan dibayar oleh penjual, umumnya sebesar 2,5% dari harga transaksi.
5. Honorarium PPAT. Jasa PPAT untuk pembuatan AJB dan pengurusan balik nama paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016. Siapa yang menanggungnya ditentukan berdasarkan kesepakatan penjual dan pembeli.
Simulasi Biaya Balik Nama Rumah Rp1 Miliar
Contoh: rumah seken di Kota Bekasi dengan harga transaksi Rp1.000.000.000, dan nilai tanah menurut kantor pertanahan Rp600.000.000.
Ditanggung pembeli:
Pengecekan sertifikat: Rp50.000
PNBP balik nama: (Rp600.000.000 : 1.000) + Rp50.000 = Rp650.000
BPHTB: 5% x (Rp1.000.000.000 - Rp80.000.000) = Rp46.000.000
Ditanggung penjual:
PPh: 2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
Sesuai kesepakatan:
Honorarium PPAT: paling tinggi 1% x Rp1.000.000.000 = Rp10.000.000
Dari simulasi ini terlihat bahwa komponen terbesar bagi pembeli adalah BPHTB, sedangkan biaya balik nama di kantor pertanahan relatif kecil.
Simulasi ini merupakan ilustrasi. Nilai sebenarnya bergantung pada harga transaksi, nilai tanah, NPOPTKP daerah, dan kesepakatan para pihak.
Dokumen yang Perlu Disiapkan
Sertifikat tanah asli.
Akta Jual Beli dari PPAT.
KTP dan Kartu Keluarga penjual dan pembeli.
SPPT PBB tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
Bukti pembayaran BPHTB dan PPh.
Formulir permohonan dan surat kuasa, jika pengurusan dikuasakan.
Langkah Mengurus Balik Nama
1. Pengecekan sertifikat di kantor pertanahan.
2. Pembayaran BPHTB oleh pembeli dan PPh oleh penjual.
3. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT.
4. Pengajuan balik nama ke kantor pertanahan, umumnya dilakukan oleh PPAT.
5. Pengambilan sertifikat atas nama pembeli setelah proses selesai.
Lama prosesnya bergantung pada kantor pertanahan masing-masing. Perbedaan AJB dan PPJB dijelaskan di artikel PPJB vs AJB, sedangkan cara mengecek keaslian sertifikat sebelum transaksi dibahas di Cara Cek Keaslian Sertifikat Tanah.
Tips Menghemat Biaya
Sepakati pembagian biaya sejak awal, termasuk siapa yang menanggung honorarium PPAT.
Bandingkan honorarium beberapa PPAT, selama masih di bawah batas maksimal 1%.
Cek NPOPTKP daerah Anda, karena besarnya memengaruhi nilai BPHTB.
Pertimbangkan rumah baru dengan promo. Saat membeli rumah baru dari pengembang, sebagian pengembang menawarkan promo seperti bebas BPHTB. Komponen biaya rumah baru dibahas di Biaya Beli Rumah 2026.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Berapa biaya balik nama sertifikat?
Biaya pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan dihitung dengan rumus (nilai tanah : 1.000) + Rp50.000. Di luar itu ada BPHTB, PPh, pengecekan sertifikat, dan honorarium PPAT.
Siapa yang membayar biaya balik nama?
Umumnya pembeli membayar BPHTB dan biaya balik nama, penjual membayar PPh, sedangkan honorarium PPAT sesuai kesepakatan.
Bagaimana cara menghitung BPHTB?
BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP). NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.
Berapa PPh penjual saat jual rumah?
Umumnya 2,5% dari harga transaksi.
Berapa biaya PPAT untuk AJB?
Paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum atau pajak. Ketentuan dapat berbeda di tiap daerah, sehingga sebaiknya dikonfirmasi ke PPAT atau kantor pertanahan setempat.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.