Saat membeli rumah, terutama rumah baru dari pengembang, Anda akan menandatangani beberapa dokumen. Dua yang paling sering membingungkan adalah PPJB dan AJB. Keduanya sama-sama berkaitan dengan jual beli rumah, tetapi fungsi dan kekuatan hukumnya berbeda.
Artikel ini menjelaskan apa itu PPJB dan AJB, perbedaannya, kapan masing-masing digunakan, serta hal yang perlu dicek sebelum menandatanganinya.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan antara penjual dan pembeli sebelum jual beli resmi dilakukan. PPJB berisi kesepakatan kedua pihak untuk melakukan jual beli di kemudian hari, setelah syarat tertentu terpenuhi.
PPJB biasanya digunakan ketika jual beli belum bisa langsung dilakukan, misalnya karena:
Rumah masih dalam tahap pembangunan.
Sertifikat belum dipecah atas nama unit yang dibeli.
Pembayaran belum lunas atau masih dicicil ke pengembang.
Untuk penjualan rumah oleh pengembang, ketentuan PPJB diatur dalam PP Nomor 12 Tahun 2021 dan Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
Akta Jual Beli (AJB) adalah akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli.
Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Setelah AJB ditandatangani, sertifikat diproses balik nama di kantor pertanahan menjadi atas nama pembeli.
Sifat: PPJB adalah perjanjian pendahuluan atau janji untuk melakukan jual beli, sedangkan AJB adalah bukti bahwa jual beli telah terjadi.
Pejabat pembuat: PPJB dibuat di hadapan notaris, sedangkan AJB wajib dibuat oleh PPAT.
Peralihan hak: PPJB belum memindahkan hak atas tanah, sedangkan AJB menjadi dasar peralihan hak dan balik nama sertifikat.
Waktu: PPJB ditandatangani lebih dulu, AJB ditandatangani setelah syarat jual beli terpenuhi.
Pajak: pembayaran pajak jual beli, seperti BPHTB oleh pembeli dan PPh oleh penjual, umumnya diselesaikan sebelum penandatanganan AJB.
1. Pemesanan unit dan pembayaran tanda jadi.
2. Penandatanganan PPJB di hadapan notaris.
3. Pembayaran uang muka dan akad KPR bila membeli dengan kredit.
4. Pembangunan dan serah terima unit.
5. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT setelah sertifikat siap.
6. Balik nama sertifikat di kantor pertanahan.
Urutan ini bisa berbeda tergantung status unit, skema pembayaran, dan kebijakan bank. Penjelasan tahapan KPR dapat dibaca di Panduan KPR 2026.
Menurut PP Nomor 12 Tahun 2021, PPJB rumah dari pengembang dapat dilakukan setelah ada kepastian atas beberapa hal, di antaranya:
Status kepemilikan tanah yang dibuktikan dengan sertifikat.
Hal yang diperjanjikan, seperti spesifikasi dan harga unit.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas, seperti jalan dan saluran air.
Keterbangunan paling sedikit 20% dari rumah yang direncanakan.
Regulasi juga memberi pembeli hak untuk mempelajari isi PPJB sebelum menandatanganinya. Manfaatkan waktu ini untuk membaca setiap pasal dengan teliti.
1. Data unit. Pastikan luas tanah, luas bangunan, nomor kavling, dan lokasi sesuai dengan yang Anda pilih.
2. Harga dan jadwal pembayaran. Periksa total harga, cara bayar, dan seluruh biaya yang menjadi tanggungan Anda.
3. Waktu serah terima. Pastikan tanggal serah terima tercantum jelas.
4. Ketentuan pembatalan. Pahami apa yang terjadi jika pembatalan dilakukan oleh pembeli maupun oleh pengembang.
5. Status sertifikat. Tanyakan jenis hak atas tanahnya, misalnya SHGB atau SHM. Perbedaan keduanya dibahas di artikel SHM vs SHGB.
6. Lampiran. Pastikan gambar denah, spesifikasi teknis, dan site plan terlampir.
Pajak: pembeli membayar BPHTB, sedangkan penjual membayar PPh final atas penjualan tanah dan bangunan.
Biaya PPAT: honorarium PPAT paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016.
Dokumen: identitas para pihak, sertifikat, SPPT PBB terakhir, dan bukti pembayaran pajak.
Simulasi BPHTB dan komponen biaya lainnya dapat dibaca di Biaya Beli Rumah 2026.
Apa perbedaan utama PPJB dan AJB?
PPJB adalah perjanjian untuk melakukan jual beli di kemudian hari, sedangkan AJB adalah akta yang membuktikan jual beli telah terjadi dan menjadi dasar balik nama sertifikat.
Apakah PPJB sudah cukup sebagai bukti kepemilikan?
Belum. PPJB belum memindahkan hak atas tanah. Peralihan hak dibuktikan dengan AJB dan pendaftarannya di kantor pertanahan.
Siapa yang membuat PPJB dan AJB?
PPJB rumah dari pengembang ditandatangani di hadapan notaris, sedangkan AJB dibuat oleh PPAT.
Kapan AJB dilakukan saat membeli rumah baru?
Umumnya setelah sertifikat unit siap dan syarat jual beli, termasuk pembayaran pajak, telah terpenuhi.
Berapa biaya pembuatan AJB?
Honorarium PPAT paling tinggi 1% dari harga transaksi, di luar pajak seperti BPHTB dan PPh.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan notaris/PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Artikel ini menjelaskan apa itu PPJB dan AJB, perbedaannya, kapan masing-masing digunakan, serta hal yang perlu dicek sebelum menandatanganinya.
Apa Itu PPJB?
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan antara penjual dan pembeli sebelum jual beli resmi dilakukan. PPJB berisi kesepakatan kedua pihak untuk melakukan jual beli di kemudian hari, setelah syarat tertentu terpenuhi.
PPJB biasanya digunakan ketika jual beli belum bisa langsung dilakukan, misalnya karena:
Rumah masih dalam tahap pembangunan.
Sertifikat belum dipecah atas nama unit yang dibeli.
Pembayaran belum lunas atau masih dicicil ke pengembang.
Untuk penjualan rumah oleh pengembang, ketentuan PPJB diatur dalam PP Nomor 12 Tahun 2021 dan Permen PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
Apa Itu AJB?
Akta Jual Beli (AJB) adalah akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual ke pembeli.
Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, peralihan hak melalui jual beli hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Setelah AJB ditandatangani, sertifikat diproses balik nama di kantor pertanahan menjadi atas nama pembeli.
Perbedaan PPJB dan AJB
Sifat: PPJB adalah perjanjian pendahuluan atau janji untuk melakukan jual beli, sedangkan AJB adalah bukti bahwa jual beli telah terjadi.
Pejabat pembuat: PPJB dibuat di hadapan notaris, sedangkan AJB wajib dibuat oleh PPAT.
Peralihan hak: PPJB belum memindahkan hak atas tanah, sedangkan AJB menjadi dasar peralihan hak dan balik nama sertifikat.
Waktu: PPJB ditandatangani lebih dulu, AJB ditandatangani setelah syarat jual beli terpenuhi.
Pajak: pembayaran pajak jual beli, seperti BPHTB oleh pembeli dan PPh oleh penjual, umumnya diselesaikan sebelum penandatanganan AJB.
Urutan Umum Saat Membeli Rumah Baru dari Pengembang
1. Pemesanan unit dan pembayaran tanda jadi.
2. Penandatanganan PPJB di hadapan notaris.
3. Pembayaran uang muka dan akad KPR bila membeli dengan kredit.
4. Pembangunan dan serah terima unit.
5. Penandatanganan AJB di hadapan PPAT setelah sertifikat siap.
6. Balik nama sertifikat di kantor pertanahan.
Urutan ini bisa berbeda tergantung status unit, skema pembayaran, dan kebijakan bank. Penjelasan tahapan KPR dapat dibaca di Panduan KPR 2026.
Syarat PPJB Rumah dari Pengembang
Menurut PP Nomor 12 Tahun 2021, PPJB rumah dari pengembang dapat dilakukan setelah ada kepastian atas beberapa hal, di antaranya:
Status kepemilikan tanah yang dibuktikan dengan sertifikat.
Hal yang diperjanjikan, seperti spesifikasi dan harga unit.
Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas, seperti jalan dan saluran air.
Keterbangunan paling sedikit 20% dari rumah yang direncanakan.
Regulasi juga memberi pembeli hak untuk mempelajari isi PPJB sebelum menandatanganinya. Manfaatkan waktu ini untuk membaca setiap pasal dengan teliti.
Hal yang Perlu Dicek Sebelum Menandatangani PPJB
1. Data unit. Pastikan luas tanah, luas bangunan, nomor kavling, dan lokasi sesuai dengan yang Anda pilih.
2. Harga dan jadwal pembayaran. Periksa total harga, cara bayar, dan seluruh biaya yang menjadi tanggungan Anda.
3. Waktu serah terima. Pastikan tanggal serah terima tercantum jelas.
4. Ketentuan pembatalan. Pahami apa yang terjadi jika pembatalan dilakukan oleh pembeli maupun oleh pengembang.
5. Status sertifikat. Tanyakan jenis hak atas tanahnya, misalnya SHGB atau SHM. Perbedaan keduanya dibahas di artikel SHM vs SHGB.
6. Lampiran. Pastikan gambar denah, spesifikasi teknis, dan site plan terlampir.
Hal yang Perlu Disiapkan Sebelum AJB
Pajak: pembeli membayar BPHTB, sedangkan penjual membayar PPh final atas penjualan tanah dan bangunan.
Biaya PPAT: honorarium PPAT paling tinggi 1% dari harga transaksi, sesuai PP Nomor 24 Tahun 2016.
Dokumen: identitas para pihak, sertifikat, SPPT PBB terakhir, dan bukti pembayaran pajak.
Simulasi BPHTB dan komponen biaya lainnya dapat dibaca di Biaya Beli Rumah 2026.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa perbedaan utama PPJB dan AJB?
PPJB adalah perjanjian untuk melakukan jual beli di kemudian hari, sedangkan AJB adalah akta yang membuktikan jual beli telah terjadi dan menjadi dasar balik nama sertifikat.
Apakah PPJB sudah cukup sebagai bukti kepemilikan?
Belum. PPJB belum memindahkan hak atas tanah. Peralihan hak dibuktikan dengan AJB dan pendaftarannya di kantor pertanahan.
Siapa yang membuat PPJB dan AJB?
PPJB rumah dari pengembang ditandatangani di hadapan notaris, sedangkan AJB dibuat oleh PPAT.
Kapan AJB dilakukan saat membeli rumah baru?
Umumnya setelah sertifikat unit siap dan syarat jual beli, termasuk pembayaran pajak, telah terpenuhi.
Berapa biaya pembuatan AJB?
Honorarium PPAT paling tinggi 1% dari harga transaksi, di luar pajak seperti BPHTB dan PPh.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan notaris/PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
