Istilah take over KPR sering terdengar dalam dua situasi berbeda: ketika pemilik rumah ingin memindahkan KPR ke bank lain dengan bunga lebih ringan, dan ketika seseorang membeli rumah seken yang masih dalam masa cicilan. Keduanya sah dan umum dilakukan, tetapi prosesnya, biayanya, dan risikonya berbeda.
Artikel ini membahas jenis-jenis take over KPR, cara melakukannya dengan aman, perkiraan biaya, serta risiko yang perlu diwaspadai.
Take over KPR adalah pengalihan kredit pemilikan rumah, baik pengalihan ke bank lain maupun ke debitur lain. Ada tiga bentuk yang umum ditemui:
1. Take over antar bank. Debitur memindahkan sisa KPR ke bank baru yang menawarkan syarat lebih baik. Pemilik rumah tetap sama, hanya bank pemberi kreditnya yang berganti.
2. Take over antar debitur. Pembeli rumah seken mengambil alih sisa cicilan KPR dari pemilik lama, lalu kredit dialihkan atas nama pembeli setelah lolos penilaian bank.
3. Take over dengan top up. Debitur mengajukan kredit lebih besar dari sisa pokok di bank lama, dan selisihnya dicairkan sebagai dana tambahan setelah properti dinilai ulang.
Take over antar bank biasanya dilakukan untuk mendapatkan bunga yang lebih ringan, misalnya saat masa bunga tetap di bank lama sudah berakhir dan bunga mengambang terasa berat. Alasan lain adalah menyesuaikan tenor atau beralih dari KPR konvensional ke KPR syariah.
Langkah umumnya:
1. Bandingkan penawaran beberapa bank, termasuk bunga, tenor, dan biaya.
2. Siapkan dokumen dan ajukan permohonan ke bank baru.
3. Bank baru melakukan analisis kredit dan penilaian ulang properti.
4. Setelah disetujui, bank baru melunasi sisa KPR di bank lama.
5. Penandatanganan akad kredit baru di hadapan notaris.
Saat membeli rumah seken yang masih dicicil, jalur yang aman adalah take over resmi melalui bank, bukan kesepakatan pribadi antara penjual dan pembeli.
Langkah umumnya:
1. Penjual dan pembeli menyepakati harga, termasuk selisih antara harga jual dan sisa pokok KPR.
2. Pembeli mengajukan permohonan kredit ke bank, baik bank yang sama maupun bank lain.
3. Bank melakukan analisis kredit pembeli dan penilaian properti, lalu menerbitkan persetujuan kredit.
4. Kredit lama atas nama penjual ditutup, kemudian dilakukan penandatanganan AJB dan akad kredit baru atas nama pembeli di hadapan notaris/PPAT.
5. Sertifikat diproses balik nama menjadi atas nama pembeli.
Penjelasan tentang AJB dapat dibaca di PPJB vs AJB, dan rincian biaya balik nama di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
Sebagian orang memilih take over di bawah tangan, yaitu pembeli cukup melanjutkan cicilan penjual tanpa melibatkan bank. Cara ini sangat berisiko:
Sertifikat tetap atas nama penjual dan masih dipegang bank sebagai jaminan.
Pembeli tidak punya perlindungan hukum yang kuat, karena bukti transaksinya sering hanya kuitansi atau perjanjian sederhana.
Rawan sengketa jika penjual meninggal dunia, bermasalah hukum, atau beritikad buruk.
Sulit mengurus balik nama di kemudian hari karena memerlukan kehadiran dan dokumen penjual.
Karena itu, pastikan setiap take over KPR melibatkan bank dan notaris/PPAT.
Besaran biaya berbeda di setiap bank, tetapi komponen yang umumnya muncul adalah:
Penalti pelunasan dipercepat di bank lama, umumnya sekitar 1% sampai 3% dari sisa pokok.
Biaya provisi di bank baru, umumnya sekitar 0,5% sampai 1% dari plafon kredit.
Biaya appraisal untuk penilaian ulang properti.
Biaya administrasi bank baru.
Biaya notaris/PPAT untuk akad kredit dan, pada take over antar debitur, untuk AJB dan balik nama.
Premi asuransi jiwa dan kebakaran sesuai ketentuan bank.
Pajak seperti BPHTB bagi pembeli dan PPh bagi penjual, khusus pada take over antar debitur karena terjadi peralihan hak.
Take over antar bank layak dipertimbangkan jika total penghematan cicilan selama sisa tenor lebih besar daripada seluruh biaya take over. Cara sederhana menghitungnya:
1. Hitung selisih cicilan per bulan antara bank lama dan bank baru.
2. Kalikan dengan jumlah bulan selama periode bunga baru berlaku.
3. Bandingkan hasilnya dengan total biaya take over.
Perhatikan juga berapa lama bunga tetap di bank baru berlaku dan berapa bunga mengambang setelahnya. Simulasi cicilan bisa dilakukan dengan Kalkulator KPR 2026.
KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan akta nikah bila sudah menikah.
Slip gaji atau bukti penghasilan, serta rekening koran.
Fotokopi sertifikat, IMB atau PBG, dan SPPT PBB.
Bukti pembayaran cicilan KPR terakhir dan surat keterangan sisa pinjaman dari bank lama.
Karena bank akan menilai ulang riwayat kredit, pastikan catatan Anda bersih. Caranya dibahas di Cara Cek SLIK OJK Online.
Apa itu take over KPR?
Pengalihan KPR ke bank lain atau ke debitur lain, misalnya saat membeli rumah seken yang masih dalam masa cicilan.
Apakah take over KPR di bawah tangan aman?
Tidak disarankan. Sertifikat tetap atas nama penjual dan pembeli tidak memiliki perlindungan hukum yang kuat. Gunakan jalur resmi melalui bank dan notaris/PPAT.
Berapa biaya take over KPR?
Bergantung pada bank, umumnya meliputi penalti pelunasan dipercepat, provisi, appraisal, administrasi, notaris, asuransi, dan pajak bila terjadi peralihan hak.
Kapan sebaiknya take over KPR ke bank lain?
Ketika total penghematan cicilan lebih besar daripada seluruh biaya take over, misalnya setelah masa bunga tetap berakhir.
Apakah bisa take over dari KPR konvensional ke syariah?
Bisa, selama bank syariah tujuan menyetujui pengajuan setelah analisis pembiayaan.
Artikel ini bersifat informasi umum. Syarat dan biaya dapat berbeda di setiap bank, sehingga sebaiknya dikonfirmasi langsung ke bank terkait.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Artikel ini membahas jenis-jenis take over KPR, cara melakukannya dengan aman, perkiraan biaya, serta risiko yang perlu diwaspadai.
Apa Itu Take Over KPR?
Take over KPR adalah pengalihan kredit pemilikan rumah, baik pengalihan ke bank lain maupun ke debitur lain. Ada tiga bentuk yang umum ditemui:
1. Take over antar bank. Debitur memindahkan sisa KPR ke bank baru yang menawarkan syarat lebih baik. Pemilik rumah tetap sama, hanya bank pemberi kreditnya yang berganti.
2. Take over antar debitur. Pembeli rumah seken mengambil alih sisa cicilan KPR dari pemilik lama, lalu kredit dialihkan atas nama pembeli setelah lolos penilaian bank.
3. Take over dengan top up. Debitur mengajukan kredit lebih besar dari sisa pokok di bank lama, dan selisihnya dicairkan sebagai dana tambahan setelah properti dinilai ulang.
Take Over KPR Antar Bank
Take over antar bank biasanya dilakukan untuk mendapatkan bunga yang lebih ringan, misalnya saat masa bunga tetap di bank lama sudah berakhir dan bunga mengambang terasa berat. Alasan lain adalah menyesuaikan tenor atau beralih dari KPR konvensional ke KPR syariah.
Langkah umumnya:
1. Bandingkan penawaran beberapa bank, termasuk bunga, tenor, dan biaya.
2. Siapkan dokumen dan ajukan permohonan ke bank baru.
3. Bank baru melakukan analisis kredit dan penilaian ulang properti.
4. Setelah disetujui, bank baru melunasi sisa KPR di bank lama.
5. Penandatanganan akad kredit baru di hadapan notaris.
Take Over KPR Antar Debitur untuk Rumah Seken
Saat membeli rumah seken yang masih dicicil, jalur yang aman adalah take over resmi melalui bank, bukan kesepakatan pribadi antara penjual dan pembeli.
Langkah umumnya:
1. Penjual dan pembeli menyepakati harga, termasuk selisih antara harga jual dan sisa pokok KPR.
2. Pembeli mengajukan permohonan kredit ke bank, baik bank yang sama maupun bank lain.
3. Bank melakukan analisis kredit pembeli dan penilaian properti, lalu menerbitkan persetujuan kredit.
4. Kredit lama atas nama penjual ditutup, kemudian dilakukan penandatanganan AJB dan akad kredit baru atas nama pembeli di hadapan notaris/PPAT.
5. Sertifikat diproses balik nama menjadi atas nama pembeli.
Penjelasan tentang AJB dapat dibaca di PPJB vs AJB, dan rincian biaya balik nama di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
Risiko Take Over di Bawah Tangan
Sebagian orang memilih take over di bawah tangan, yaitu pembeli cukup melanjutkan cicilan penjual tanpa melibatkan bank. Cara ini sangat berisiko:
Sertifikat tetap atas nama penjual dan masih dipegang bank sebagai jaminan.
Pembeli tidak punya perlindungan hukum yang kuat, karena bukti transaksinya sering hanya kuitansi atau perjanjian sederhana.
Rawan sengketa jika penjual meninggal dunia, bermasalah hukum, atau beritikad buruk.
Sulit mengurus balik nama di kemudian hari karena memerlukan kehadiran dan dokumen penjual.
Karena itu, pastikan setiap take over KPR melibatkan bank dan notaris/PPAT.
Perkiraan Biaya Take Over KPR
Besaran biaya berbeda di setiap bank, tetapi komponen yang umumnya muncul adalah:
Penalti pelunasan dipercepat di bank lama, umumnya sekitar 1% sampai 3% dari sisa pokok.
Biaya provisi di bank baru, umumnya sekitar 0,5% sampai 1% dari plafon kredit.
Biaya appraisal untuk penilaian ulang properti.
Biaya administrasi bank baru.
Biaya notaris/PPAT untuk akad kredit dan, pada take over antar debitur, untuk AJB dan balik nama.
Premi asuransi jiwa dan kebakaran sesuai ketentuan bank.
Pajak seperti BPHTB bagi pembeli dan PPh bagi penjual, khusus pada take over antar debitur karena terjadi peralihan hak.
Kapan Take Over KPR Antar Bank Masuk Akal?
Take over antar bank layak dipertimbangkan jika total penghematan cicilan selama sisa tenor lebih besar daripada seluruh biaya take over. Cara sederhana menghitungnya:
1. Hitung selisih cicilan per bulan antara bank lama dan bank baru.
2. Kalikan dengan jumlah bulan selama periode bunga baru berlaku.
3. Bandingkan hasilnya dengan total biaya take over.
Perhatikan juga berapa lama bunga tetap di bank baru berlaku dan berapa bunga mengambang setelahnya. Simulasi cicilan bisa dilakukan dengan Kalkulator KPR 2026.
Dokumen yang Umumnya Disiapkan
KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan akta nikah bila sudah menikah.
Slip gaji atau bukti penghasilan, serta rekening koran.
Fotokopi sertifikat, IMB atau PBG, dan SPPT PBB.
Bukti pembayaran cicilan KPR terakhir dan surat keterangan sisa pinjaman dari bank lama.
Karena bank akan menilai ulang riwayat kredit, pastikan catatan Anda bersih. Caranya dibahas di Cara Cek SLIK OJK Online.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa itu take over KPR?
Pengalihan KPR ke bank lain atau ke debitur lain, misalnya saat membeli rumah seken yang masih dalam masa cicilan.
Apakah take over KPR di bawah tangan aman?
Tidak disarankan. Sertifikat tetap atas nama penjual dan pembeli tidak memiliki perlindungan hukum yang kuat. Gunakan jalur resmi melalui bank dan notaris/PPAT.
Berapa biaya take over KPR?
Bergantung pada bank, umumnya meliputi penalti pelunasan dipercepat, provisi, appraisal, administrasi, notaris, asuransi, dan pajak bila terjadi peralihan hak.
Kapan sebaiknya take over KPR ke bank lain?
Ketika total penghematan cicilan lebih besar daripada seluruh biaya take over, misalnya setelah masa bunga tetap berakhir.
Apakah bisa take over dari KPR konvensional ke syariah?
Bisa, selama bank syariah tujuan menyetujui pengajuan setelah analisis pembiayaan.
Artikel ini bersifat informasi umum. Syarat dan biaya dapat berbeda di setiap bank, sehingga sebaiknya dikonfirmasi langsung ke bank terkait.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
