Saat membeli rumah, harga rumah bukan satu-satunya biaya yang perlu disiapkan. Ada BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), pajak yang dibayar pembeli ketika memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilainya cukup besar, sehingga sebaiknya dihitung sejak awal.
Gunakan kalkulator di bawah ini untuk memperkirakan BPHTB Anda, lalu baca penjelasan rumus, contoh perhitungan, dan hal yang sering terlewat.
BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya karena jual beli, hibah, atau waris. Yang membayar adalah pihak yang memperoleh hak, jadi dalam jual beli rumah, BPHTB ditanggung pembeli.
Saat ini BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). Karena termasuk pajak daerah, BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota, dan aturan rincinya ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing.
BPHTB berbeda dengan PPh penjual. PPh atas pengalihan tanah dan bangunan umumnya ditanggung penjual, sedangkan BPHTB ditanggung pembeli.
Rumus dasarnya adalah:
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)
Berikut arti setiap komponennya:
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah dasar pengenaan pajak. Untuk jual beli, NPOP adalah harga transaksi. Untuk waris dan hibah, NPOP adalah nilai pasar. Jika nilainya tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun perolehan, yang dipakai adalah NJOP.
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah nilai yang dikurangkan sebelum pajak dihitung. UU HKPD menetapkan batas minimal Rp80 juta untuk perolehan pertama di daerah tersebut, dan minimal Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri. Angka pastinya mengikuti peraturan daerah masing-masing.
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5%.
Contoh 1: Beli rumah baru
Harga transaksi Rp1.000.000.000, NJOP lebih rendah, NPOPTKP Rp80.000.000, tarif 5%.
NPOP = Rp1.000.000.000
NPOP Kena Pajak = Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000 = Rp920.000.000
BPHTB = 5% × Rp920.000.000 = Rp46.000.000
Contoh 2: Harga transaksi di bawah NJOP
Harga yang disepakati Rp600.000.000, tetapi NJOP tercatat Rp700.000.000. Karena harga transaksi lebih rendah, NPOP memakai NJOP.
NPOP = Rp700.000.000
NPOP Kena Pajak = Rp700.000.000 − Rp80.000.000 = Rp620.000.000
BPHTB = 5% × Rp620.000.000 = Rp31.000.000
Contoh 3: Waris dari orang tua
Nilai pasar rumah Rp900.000.000 dan NPOPTKP waris di daerah tersebut Rp300.000.000.
NPOP Kena Pajak = Rp900.000.000 − Rp300.000.000 = Rp600.000.000
BPHTB = 5% × Rp600.000.000 = Rp30.000.000
Angka NPOPTKP dalam contoh di atas adalah batas minimal menurut UU HKPD. Daerah Anda bisa menetapkan angka yang berbeda.
Untuk jual beli, UU HKPD menyebutkan BPHTB terutang sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Dalam praktiknya, BPHTB harus sudah lunas sebelum AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani, karena PPAT atau notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta. Kewajiban ini diatur dalam PP Nomor 35 Tahun 2023, dengan denda Rp10 juta untuk setiap pelanggaran oleh PPAT atau notaris.
Perbedaan PPJB dan AJB dijelaskan lengkap di PPJB vs AJB.
Alur umumnya sebagai berikut, meski detailnya bisa berbeda di setiap daerah:
1. Siapkan data objek pajak, seperti SPPT PBB, sertifikat, dan identitas pembeli. Biasanya PPAT membantu proses ini.
2. Isi SSPD BPHTB (Surat Setoran Pajak Daerah), banyak daerah sudah menyediakan pengisian online lewat situs Bapenda.
3. Bayar melalui bank atau kanal pembayaran yang ditunjuk pemerintah daerah.
4. Lakukan validasi pembayaran di Bapenda. Pada tahap ini daerah bisa memeriksa kewajaran nilai transaksi.
5. Serahkan bukti BPHTB yang sudah tervalidasi ke PPAT untuk proses AJB dan balik nama.
Biaya balik nama sertifikat dibahas terpisah di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
NPOPTKP berbeda di setiap daerah. Jangan langsung memakai angka dari daerah lain. Pastikan ke Bapenda atau PPAT setempat.
NPOPTKP umumnya hanya untuk perolehan pertama di daerah tersebut. Jika Anda sudah pernah memperoleh properti di daerah yang sama, pengurangannya bisa tidak berlaku lagi. Ketentuan rincinya mengikuti peraturan daerah.
Harga yang dicantumkan harus sesuai transaksi sebenarnya. Menurunkan harga di akta bukan cara aman menghemat BPHTB, karena daerah bisa memeriksa kewajaran nilai dan menagih kekurangannya.
Tanyakan dasar harga yang dipakai. Untuk rumah baru, tanyakan ke pengembang atau PPAT nilai mana yang menjadi harga transaksi dalam akta, agar perhitungan Anda sama dengan tagihan sebenarnya.
BPHTB hanya satu bagian dari biaya beli rumah. Masih ada PPN untuk rumah baru, biaya PPAT, dan biaya KPR. Rinciannya ada di Biaya Beli Rumah 2026, dan simulasi cicilannya bisa dicoba di Kalkulator KPR 2026.
Beberapa pengembang menawarkan promo yang menanggung BPHTB pembeli. Promo seperti ini bisa menghemat puluhan juta rupiah, seperti terlihat dari contoh perhitungan di atas. Saat membandingkan rumah, masukkan komponen ini ke hitungan total biaya, bukan hanya harga rumahnya.
Di Segara City, misalnya, cluster Feia saat ini menawarkan Free BPHTB bersama Free PPN dan tanpa DP. Ketentuan promo dapat berubah, jadi pastikan detail terbarunya ke tim marketing.
Bagaimana cara menghitung BPHTB?
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP). Dengan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta, rumah seharga Rp1 miliar dikenakan BPHTB sekitar Rp46 juta.
Siapa yang membayar BPHTB?
Pihak yang memperoleh hak. Dalam jual beli rumah, BPHTB dibayar pembeli.
Berapa NPOPTKP di daerah saya?
Setiap daerah menetapkannya lewat peraturan daerah, dengan batas minimal Rp80 juta untuk jual beli. Tanyakan ke Bapenda setempat atau PPAT.
Apakah BPHTB dihitung dari harga transaksi atau NJOP?
Untuk jual beli, dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai adalah NJOP.
Kapan BPHTB harus dibayar?
BPHTB jual beli terutang sejak PPJB ditandatangani, dan harus sudah lunas sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT.
Apakah rumah warisan kena BPHTB?
Ya, tetapi NPOPTKP-nya lebih besar, minimal Rp300 juta untuk waris dari keluarga garis lurus satu derajat, termasuk suami atau istri.
Artikel dan kalkulator ini bersifat informasi umum dan perkiraan. Tarif, NPOPTKP, dan prosedur dapat berbeda di setiap daerah, jadi pastikan angka resminya ke Bapenda setempat atau PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Gunakan kalkulator di bawah ini untuk memperkirakan BPHTB Anda, lalu baca penjelasan rumus, contoh perhitungan, dan hal yang sering terlewat.
Kalkulator BPHTB
Rp
Untuk waris atau hibah wasiat, isi dengan perkiraan nilai pasar.
Rp
Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, yang dipakai adalah NJOP.
Rp
Setiap daerah menetapkan NPOPTKP lewat peraturan daerah. Batas minimalnya Rp80 juta untuk jual beli dan Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat dari keluarga garis lurus. Cek angka pastinya di Bapenda setempat atau tanyakan ke PPAT.
Tarif paling tinggi 5%. Sebagian besar daerah memakai 5%.
NPOP (dasar pengenaan)Rp0
Dikurangi NPOPTKPRp0
NPOP Kena PajakRp0
Tarif5%
Perkiraan BPHTBRp0
Isi harga transaksi untuk melihat hasilnya.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, misalnya karena jual beli, hibah, atau waris. Yang membayar adalah pihak yang memperoleh hak, jadi dalam jual beli rumah, BPHTB ditanggung pembeli.
Saat ini BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). Karena termasuk pajak daerah, BPHTB dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota, dan aturan rincinya ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing.
BPHTB berbeda dengan PPh penjual. PPh atas pengalihan tanah dan bangunan umumnya ditanggung penjual, sedangkan BPHTB ditanggung pembeli.
Rumus Menghitung BPHTB
Rumus dasarnya adalah:
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)
Berikut arti setiap komponennya:
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah dasar pengenaan pajak. Untuk jual beli, NPOP adalah harga transaksi. Untuk waris dan hibah, NPOP adalah nilai pasar. Jika nilainya tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun perolehan, yang dipakai adalah NJOP.
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah nilai yang dikurangkan sebelum pajak dihitung. UU HKPD menetapkan batas minimal Rp80 juta untuk perolehan pertama di daerah tersebut, dan minimal Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri. Angka pastinya mengikuti peraturan daerah masing-masing.
Tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi 5%.
Contoh Perhitungan BPHTB
Contoh 1: Beli rumah baru
Harga transaksi Rp1.000.000.000, NJOP lebih rendah, NPOPTKP Rp80.000.000, tarif 5%.
NPOP = Rp1.000.000.000
NPOP Kena Pajak = Rp1.000.000.000 − Rp80.000.000 = Rp920.000.000
BPHTB = 5% × Rp920.000.000 = Rp46.000.000
Contoh 2: Harga transaksi di bawah NJOP
Harga yang disepakati Rp600.000.000, tetapi NJOP tercatat Rp700.000.000. Karena harga transaksi lebih rendah, NPOP memakai NJOP.
NPOP = Rp700.000.000
NPOP Kena Pajak = Rp700.000.000 − Rp80.000.000 = Rp620.000.000
BPHTB = 5% × Rp620.000.000 = Rp31.000.000
Contoh 3: Waris dari orang tua
Nilai pasar rumah Rp900.000.000 dan NPOPTKP waris di daerah tersebut Rp300.000.000.
NPOP Kena Pajak = Rp900.000.000 − Rp300.000.000 = Rp600.000.000
BPHTB = 5% × Rp600.000.000 = Rp30.000.000
Angka NPOPTKP dalam contoh di atas adalah batas minimal menurut UU HKPD. Daerah Anda bisa menetapkan angka yang berbeda.
Kapan BPHTB Dibayar?
Untuk jual beli, UU HKPD menyebutkan BPHTB terutang sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Dalam praktiknya, BPHTB harus sudah lunas sebelum AJB (Akta Jual Beli) ditandatangani, karena PPAT atau notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta. Kewajiban ini diatur dalam PP Nomor 35 Tahun 2023, dengan denda Rp10 juta untuk setiap pelanggaran oleh PPAT atau notaris.
Perbedaan PPJB dan AJB dijelaskan lengkap di PPJB vs AJB.
Cara Membayar BPHTB
Alur umumnya sebagai berikut, meski detailnya bisa berbeda di setiap daerah:
1. Siapkan data objek pajak, seperti SPPT PBB, sertifikat, dan identitas pembeli. Biasanya PPAT membantu proses ini.
2. Isi SSPD BPHTB (Surat Setoran Pajak Daerah), banyak daerah sudah menyediakan pengisian online lewat situs Bapenda.
3. Bayar melalui bank atau kanal pembayaran yang ditunjuk pemerintah daerah.
4. Lakukan validasi pembayaran di Bapenda. Pada tahap ini daerah bisa memeriksa kewajaran nilai transaksi.
5. Serahkan bukti BPHTB yang sudah tervalidasi ke PPAT untuk proses AJB dan balik nama.
Biaya balik nama sertifikat dibahas terpisah di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
Hal yang Sering Terlewat
NPOPTKP berbeda di setiap daerah. Jangan langsung memakai angka dari daerah lain. Pastikan ke Bapenda atau PPAT setempat.
NPOPTKP umumnya hanya untuk perolehan pertama di daerah tersebut. Jika Anda sudah pernah memperoleh properti di daerah yang sama, pengurangannya bisa tidak berlaku lagi. Ketentuan rincinya mengikuti peraturan daerah.
Harga yang dicantumkan harus sesuai transaksi sebenarnya. Menurunkan harga di akta bukan cara aman menghemat BPHTB, karena daerah bisa memeriksa kewajaran nilai dan menagih kekurangannya.
Tanyakan dasar harga yang dipakai. Untuk rumah baru, tanyakan ke pengembang atau PPAT nilai mana yang menjadi harga transaksi dalam akta, agar perhitungan Anda sama dengan tagihan sebenarnya.
BPHTB hanya satu bagian dari biaya beli rumah. Masih ada PPN untuk rumah baru, biaya PPAT, dan biaya KPR. Rinciannya ada di Biaya Beli Rumah 2026, dan simulasi cicilannya bisa dicoba di Kalkulator KPR 2026.
Promo Bebas BPHTB dari Pengembang
Beberapa pengembang menawarkan promo yang menanggung BPHTB pembeli. Promo seperti ini bisa menghemat puluhan juta rupiah, seperti terlihat dari contoh perhitungan di atas. Saat membandingkan rumah, masukkan komponen ini ke hitungan total biaya, bukan hanya harga rumahnya.
Di Segara City, misalnya, cluster Feia saat ini menawarkan Free BPHTB bersama Free PPN dan tanpa DP. Ketentuan promo dapat berubah, jadi pastikan detail terbarunya ke tim marketing.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Bagaimana cara menghitung BPHTB?
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP). Dengan tarif 5% dan NPOPTKP Rp80 juta, rumah seharga Rp1 miliar dikenakan BPHTB sekitar Rp46 juta.
Siapa yang membayar BPHTB?
Pihak yang memperoleh hak. Dalam jual beli rumah, BPHTB dibayar pembeli.
Berapa NPOPTKP di daerah saya?
Setiap daerah menetapkannya lewat peraturan daerah, dengan batas minimal Rp80 juta untuk jual beli. Tanyakan ke Bapenda setempat atau PPAT.
Apakah BPHTB dihitung dari harga transaksi atau NJOP?
Untuk jual beli, dari harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB, yang dipakai adalah NJOP.
Kapan BPHTB harus dibayar?
BPHTB jual beli terutang sejak PPJB ditandatangani, dan harus sudah lunas sebelum AJB ditandatangani di hadapan PPAT.
Apakah rumah warisan kena BPHTB?
Ya, tetapi NPOPTKP-nya lebih besar, minimal Rp300 juta untuk waris dari keluarga garis lurus satu derajat, termasuk suami atau istri.
Artikel dan kalkulator ini bersifat informasi umum dan perkiraan. Tarif, NPOPTKP, dan prosedur dapat berbeda di setiap daerah, jadi pastikan angka resminya ke Bapenda setempat atau PPAT.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
