Ruko (rumah toko) masih menjadi pilihan favorit untuk memulai usaha maupun berinvestasi properti. Satu bangunan bisa dipakai untuk berjualan di lantai bawah, kantor atau gudang di lantai atas, atau disewakan ke pelaku usaha lain.
Namun, tidak semua ruko sama baiknya. Lokasi yang salah bisa membuat ruko sepi penyewa bertahun-tahun. Artikel ini membahas cara memilih ruko, mulai dari lokasi, legalitas, kondisi fisik, hingga cara menghitung potensi sewanya.
Ruko adalah bangunan bertingkat yang menggabungkan fungsi usaha dan ruang lain dalam satu unit. Umumnya lantai dasar dipakai untuk toko atau tempat usaha yang menghadap jalan, sedangkan lantai atas dipakai untuk kantor, gudang, atau tempat tinggal.
Ruko biasanya dibangun berderet dalam satu kawasan komersial, sehingga satu deret ruko bisa diisi berbagai jenis usaha seperti kedai kopi, klinik, minimarket, bimbel, atau kantor cabang.
Sebelum memilih, tentukan dulu tujuan utamanya, karena kriterianya sedikit berbeda.
Untuk usaha sendiri, yang paling penting adalah kecocokan lokasi dengan pelanggan Anda. Usaha makanan butuh lalu lintas orang yang ramai, sedangkan kantor jasa lebih butuh akses mudah dan parkir.
Untuk disewakan, yang penting adalah seberapa mudah ruko itu menarik penyewa dalam jangka panjang. Ruko yang lokasinya cocok untuk banyak jenis usaha cenderung lebih mudah disewakan.
1. Perhatikan populasi di sekitarnya. Ruko di dekat atau di dalam kawasan perumahan yang sudah dihuni memiliki pasar yang jelas, yaitu penghuni sekitar yang belanja dan memakai jasa setiap hari.
2. Lihat arus lalu lintas dan visibilitas. Ruko yang mudah terlihat dari jalan utama dan berada di jalur yang sering dilalui orang umumnya lebih menarik bagi pelaku usaha.
3. Cek akses dan parkir. Pelanggan cenderung menghindari tempat yang sulit dijangkau atau sulit parkir. Perhatikan lebar jalan di depan ruko dan ketersediaan area parkir.
4. Amati usaha di sekitarnya. Kawasan yang sudah ramai usaha menunjukkan permintaan yang ada, tetapi pertimbangkan juga persaingan dengan usaha sejenis.
5. Lihat rencana pengembangan kawasan. Kawasan yang masih bertumbuh, misalnya karena perumahan baru atau akses tol baru, bisa memberi peluang kenaikan nilai, meski butuh waktu sampai benar-benar ramai.
Status sertifikat. Pastikan jenis sertifikatnya, apakah SHM atau SHGB, beserta masa berlakunya. Perbedaannya dijelaskan di SHM vs SHGB.
Keaslian sertifikat. Untuk ruko bekas, cek data sertifikat melalui layanan BPN. Caranya ada di Cara Cek Keaslian Sertifikat Tanah.
Izin bangunan. Pastikan ruko memiliki IMB atau PBG yang sesuai fungsi usahanya. Penjelasannya ada di PBG Pengganti IMB.
Peruntukan lahan. Pastikan lokasinya memang diperuntukkan bagi kegiatan usaha, agar tidak bermasalah saat mengurus izin usaha.
Riwayat PBB. Untuk ruko bekas, minta bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir agar tidak mewarisi tunggakan.
Lebar muka bangunan. Bagian depan yang lebar memberi ruang lebih untuk etalase dan papan nama.
Jumlah lantai dan tata ruang. Sesuaikan dengan kebutuhan, misalnya lantai atas untuk kantor, gudang, atau tempat tinggal.
Daya listrik. Usaha seperti kedai kopi, restoran, atau laundry butuh daya listrik yang cukup besar.
Saluran air dan pembuangan. Penting untuk usaha makanan, klinik, atau salon.
Kondisi bangunan. Untuk ruko bekas, cek kebocoran, retakan, dan instalasi listrik sebelum membeli.
Untuk ruko yang akan disewakan, ukuran yang sering dipakai adalah rental yield, yaitu persentase pendapatan sewa per tahun dibandingkan harga beli.
Rental yield kotor = (sewa per tahun ÷ harga beli) × 100%
Contoh ilustrasi: ruko dibeli seharga Rp1.000.000.000 dan disewakan Rp60.000.000 per tahun. Rental yield kotornya adalah 6% per tahun.
Angka itu belum dikurangi biaya. Beberapa yang perlu diperhitungkan:
PPh final atas sewa sebesar 10% dari nilai sewa bruto, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017. Jika penyewanya badan usaha yang menjadi pemotong pajak, PPh ini biasanya dipotong oleh penyewa. Jika tidak, pemilik ruko menyetorkannya sendiri. Pada contoh di atas, PPh-nya Rp6.000.000 per tahun.
PBB tahunan yang menjadi tanggungan pemilik, kecuali disepakati lain dalam perjanjian sewa.
Biaya perawatan dan iuran pengelolaan kawasan, jika ada.
Masa kosong saat pergantian penyewa, yang membuat pendapatan tahunan bisa lebih kecil dari perhitungan.
Angka di atas hanya ilustrasi untuk menjelaskan cara menghitung, bukan gambaran harga atau sewa pasar. Nilai sewa sebenarnya sangat bergantung pada lokasi dan kondisi ruko.
Selain pendapatan sewa, sebagian investor juga mempertimbangkan potensi kenaikan nilai ruko dalam jangka panjang. Namun, kenaikan nilai tidak pernah pasti, jadi sebaiknya jangan dijadikan satu-satunya alasan membeli.
Seperti membeli rumah, membeli ruko juga disertai biaya di luar harga unit:
BPHTB, pajak perolehan yang ditanggung pembeli. Perkirakan besarnya dengan Kalkulator BPHTB.
PPN untuk pembelian unit baru dari pengembang.
Biaya AJB dan balik nama di PPAT. Rinciannya ada di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
Biaya pembiayaan bank, jika membeli dengan kredit. Produk kredit untuk ruko bisa berbeda dengan KPR rumah, sehingga syarat uang muka, bunga, dan tenornya perlu ditanyakan langsung ke bank.
Salah satu cara mengurangi risiko ruko sepi adalah memilih ruko yang berada di tengah kawasan hunian, karena penghuninya menjadi pasar yang dekat dan rutin.
Terapoint adalah ruko baru di kawasan Tera Damai, Tambun Utara, Kabupaten Bekasi, yang dikembangkan Damai Putra Group di atas lahan sekitar 100 hektare. Terapoint berada di tengah populasi penghuni kawasan, dan Tera Damai sendiri terhubung dengan akses Tol Cibitung-Cilincing (JORR 2). Ruko ini bisa dipertimbangkan, baik untuk membuka usaha sendiri maupun untuk disewakan.
Ulasan lengkap kawasannya bisa dibaca di Tera Damai Bekasi: Lokasi, Fasilitas, dan Cluster.
Apa saja yang perlu diperhatikan saat memilih ruko?
Lokasi dan populasi sekitar, akses dan parkir, legalitas sertifikat dan izin bangunan, kondisi fisik, serta potensi sewa jika ingin disewakan.
Bagaimana cara menghitung keuntungan sewa ruko?
Hitung rental yield kotor dengan membagi sewa per tahun dengan harga beli, lalu kurangi PPh final sewa 10%, PBB, biaya perawatan, dan perkiraan masa kosong.
Apakah pendapatan sewa ruko kena pajak?
Ya. Pendapatan sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto.
Lebih baik ruko di jalan utama atau di dalam kawasan perumahan?
Keduanya punya kelebihan. Ruko di jalan utama unggul dalam visibilitas, sedangkan ruko di dalam kawasan perumahan punya pasar penghuni yang dekat. Sesuaikan dengan jenis usahanya.
Apakah membeli ruko bisa dengan kredit bank?
Bisa, tetapi produk dan syaratnya bisa berbeda dengan KPR rumah, sehingga perlu ditanyakan langsung ke bank.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan saran investasi. Pertimbangkan kondisi keuangan dan tujuan Anda, serta konsultasikan aspek pajak dengan konsultan pajak bila diperlukan.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai Terapoint di Tera Damai, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
Namun, tidak semua ruko sama baiknya. Lokasi yang salah bisa membuat ruko sepi penyewa bertahun-tahun. Artikel ini membahas cara memilih ruko, mulai dari lokasi, legalitas, kondisi fisik, hingga cara menghitung potensi sewanya.
Apa Itu Ruko?
Ruko adalah bangunan bertingkat yang menggabungkan fungsi usaha dan ruang lain dalam satu unit. Umumnya lantai dasar dipakai untuk toko atau tempat usaha yang menghadap jalan, sedangkan lantai atas dipakai untuk kantor, gudang, atau tempat tinggal.
Ruko biasanya dibangun berderet dalam satu kawasan komersial, sehingga satu deret ruko bisa diisi berbagai jenis usaha seperti kedai kopi, klinik, minimarket, bimbel, atau kantor cabang.
Ruko untuk Usaha Sendiri atau Disewakan?
Sebelum memilih, tentukan dulu tujuan utamanya, karena kriterianya sedikit berbeda.
Untuk usaha sendiri, yang paling penting adalah kecocokan lokasi dengan pelanggan Anda. Usaha makanan butuh lalu lintas orang yang ramai, sedangkan kantor jasa lebih butuh akses mudah dan parkir.
Untuk disewakan, yang penting adalah seberapa mudah ruko itu menarik penyewa dalam jangka panjang. Ruko yang lokasinya cocok untuk banyak jenis usaha cenderung lebih mudah disewakan.
Tips Memilih Lokasi Ruko
1. Perhatikan populasi di sekitarnya. Ruko di dekat atau di dalam kawasan perumahan yang sudah dihuni memiliki pasar yang jelas, yaitu penghuni sekitar yang belanja dan memakai jasa setiap hari.
2. Lihat arus lalu lintas dan visibilitas. Ruko yang mudah terlihat dari jalan utama dan berada di jalur yang sering dilalui orang umumnya lebih menarik bagi pelaku usaha.
3. Cek akses dan parkir. Pelanggan cenderung menghindari tempat yang sulit dijangkau atau sulit parkir. Perhatikan lebar jalan di depan ruko dan ketersediaan area parkir.
4. Amati usaha di sekitarnya. Kawasan yang sudah ramai usaha menunjukkan permintaan yang ada, tetapi pertimbangkan juga persaingan dengan usaha sejenis.
5. Lihat rencana pengembangan kawasan. Kawasan yang masih bertumbuh, misalnya karena perumahan baru atau akses tol baru, bisa memberi peluang kenaikan nilai, meski butuh waktu sampai benar-benar ramai.
Cek Legalitas Ruko
Status sertifikat. Pastikan jenis sertifikatnya, apakah SHM atau SHGB, beserta masa berlakunya. Perbedaannya dijelaskan di SHM vs SHGB.
Keaslian sertifikat. Untuk ruko bekas, cek data sertifikat melalui layanan BPN. Caranya ada di Cara Cek Keaslian Sertifikat Tanah.
Izin bangunan. Pastikan ruko memiliki IMB atau PBG yang sesuai fungsi usahanya. Penjelasannya ada di PBG Pengganti IMB.
Peruntukan lahan. Pastikan lokasinya memang diperuntukkan bagi kegiatan usaha, agar tidak bermasalah saat mengurus izin usaha.
Riwayat PBB. Untuk ruko bekas, minta bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir agar tidak mewarisi tunggakan.
Perhatikan Kondisi Fisik Ruko
Lebar muka bangunan. Bagian depan yang lebar memberi ruang lebih untuk etalase dan papan nama.
Jumlah lantai dan tata ruang. Sesuaikan dengan kebutuhan, misalnya lantai atas untuk kantor, gudang, atau tempat tinggal.
Daya listrik. Usaha seperti kedai kopi, restoran, atau laundry butuh daya listrik yang cukup besar.
Saluran air dan pembuangan. Penting untuk usaha makanan, klinik, atau salon.
Kondisi bangunan. Untuk ruko bekas, cek kebocoran, retakan, dan instalasi listrik sebelum membeli.
Cara Menghitung Potensi Sewa Ruko
Untuk ruko yang akan disewakan, ukuran yang sering dipakai adalah rental yield, yaitu persentase pendapatan sewa per tahun dibandingkan harga beli.
Rental yield kotor = (sewa per tahun ÷ harga beli) × 100%
Contoh ilustrasi: ruko dibeli seharga Rp1.000.000.000 dan disewakan Rp60.000.000 per tahun. Rental yield kotornya adalah 6% per tahun.
Angka itu belum dikurangi biaya. Beberapa yang perlu diperhitungkan:
PPh final atas sewa sebesar 10% dari nilai sewa bruto, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017. Jika penyewanya badan usaha yang menjadi pemotong pajak, PPh ini biasanya dipotong oleh penyewa. Jika tidak, pemilik ruko menyetorkannya sendiri. Pada contoh di atas, PPh-nya Rp6.000.000 per tahun.
PBB tahunan yang menjadi tanggungan pemilik, kecuali disepakati lain dalam perjanjian sewa.
Biaya perawatan dan iuran pengelolaan kawasan, jika ada.
Masa kosong saat pergantian penyewa, yang membuat pendapatan tahunan bisa lebih kecil dari perhitungan.
Angka di atas hanya ilustrasi untuk menjelaskan cara menghitung, bukan gambaran harga atau sewa pasar. Nilai sewa sebenarnya sangat bergantung pada lokasi dan kondisi ruko.
Selain pendapatan sewa, sebagian investor juga mempertimbangkan potensi kenaikan nilai ruko dalam jangka panjang. Namun, kenaikan nilai tidak pernah pasti, jadi sebaiknya jangan dijadikan satu-satunya alasan membeli.
Biaya Saat Membeli Ruko
Seperti membeli rumah, membeli ruko juga disertai biaya di luar harga unit:
BPHTB, pajak perolehan yang ditanggung pembeli. Perkirakan besarnya dengan Kalkulator BPHTB.
PPN untuk pembelian unit baru dari pengembang.
Biaya AJB dan balik nama di PPAT. Rinciannya ada di Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.
Biaya pembiayaan bank, jika membeli dengan kredit. Produk kredit untuk ruko bisa berbeda dengan KPR rumah, sehingga syarat uang muka, bunga, dan tenornya perlu ditanyakan langsung ke bank.
Ruko di Tengah Kawasan Hunian: Terapoint di Tera Damai
Salah satu cara mengurangi risiko ruko sepi adalah memilih ruko yang berada di tengah kawasan hunian, karena penghuninya menjadi pasar yang dekat dan rutin.
Terapoint adalah ruko baru di kawasan Tera Damai, Tambun Utara, Kabupaten Bekasi, yang dikembangkan Damai Putra Group di atas lahan sekitar 100 hektare. Terapoint berada di tengah populasi penghuni kawasan, dan Tera Damai sendiri terhubung dengan akses Tol Cibitung-Cilincing (JORR 2). Ruko ini bisa dipertimbangkan, baik untuk membuka usaha sendiri maupun untuk disewakan.
Ulasan lengkap kawasannya bisa dibaca di Tera Damai Bekasi: Lokasi, Fasilitas, dan Cluster.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apa saja yang perlu diperhatikan saat memilih ruko?
Lokasi dan populasi sekitar, akses dan parkir, legalitas sertifikat dan izin bangunan, kondisi fisik, serta potensi sewa jika ingin disewakan.
Bagaimana cara menghitung keuntungan sewa ruko?
Hitung rental yield kotor dengan membagi sewa per tahun dengan harga beli, lalu kurangi PPh final sewa 10%, PBB, biaya perawatan, dan perkiraan masa kosong.
Apakah pendapatan sewa ruko kena pajak?
Ya. Pendapatan sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto.
Lebih baik ruko di jalan utama atau di dalam kawasan perumahan?
Keduanya punya kelebihan. Ruko di jalan utama unggul dalam visibilitas, sedangkan ruko di dalam kawasan perumahan punya pasar penghuni yang dekat. Sesuaikan dengan jenis usahanya.
Apakah membeli ruko bisa dengan kredit bank?
Bisa, tetapi produk dan syaratnya bisa berbeda dengan KPR rumah, sehingga perlu ditanyakan langsung ke bank.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan saran investasi. Pertimbangkan kondisi keuangan dan tujuan Anda, serta konsultasikan aspek pajak dengan konsultan pajak bila diperlukan.
Untuk informasi lebih lanjut mengenai Terapoint di Tera Damai, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.
