Pajak Rumah: Jenis Pajak Saat Membeli, Memiliki, Menyewakan, dan Menjual Rumah

Membeli rumah bukan hanya soal harga unit. Ada beberapa pajak rumah yang muncul di setiap tahap, mulai dari saat membeli, selama memiliki, saat menyewakan, hingga saat menjual. Siapa yang membayar dan berapa besarnya pun berbeda-beda.

Artikel ini merangkum jenis pajak rumah di Indonesia sesuai tahapnya, lengkap dengan dasar aturan, contoh perhitungan, dan insentif yang berlaku di 2026.

Ringkasan Pajak Rumah Berdasarkan Tahap

• Saat membeli rumah baru: PPN dan BPHTB, ditanggung pembeli.
• Selama memiliki rumah: PBB, ditanggung pemilik atau pihak yang menguasai.
• Saat menyewakan rumah: PPh final atas sewa, ditanggung pemilik.
• Saat menjual rumah: PPh final atas pengalihan, ditanggung penjual. Pembelinya membayar BPHTB.

1. Pajak Saat Membeli Rumah

PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Pembelian rumah baru dari pengembang yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) dikenakan PPN. Tarif PPN adalah 12%, tetapi untuk rumah pada umumnya PPN dihitung dari dasar pengenaan 11/12 harga jual, sehingga tarif efektifnya 11%. Untuk rumah seharga Rp1 miliar, PPN-nya Rp110 juta.

Pembelian rumah bekas dari perorangan yang bukan PKP umumnya tidak dikenakan PPN.

Insentif PPN DTP 2026
Melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah menanggung 100% PPN atas bagian harga jual sampai Rp2 miliar, untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar. Syarat utamanya antara lain:

• Rumah baru dan siap huni, diserahkan pertama kali oleh pengembang PKP.
• Memiliki kode identitas rumah yang terdaftar di sistem pemerintah.
• Serah terima (BAST) dilakukan antara 1 Januari dan 31 Desember 2026.
• Berlaku untuk satu orang atas satu rumah tapak atau satu satuan rumah susun.

Pemerintah telah mengumumkan rencana melanjutkan insentif ini pada 2027 dengan skema serupa. Namun, aturan teknisnya perlu dicek kembali saat resmi terbit.

BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar pembeli saat memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Rumusnya:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

NPOP umumnya adalah harga transaksi, dan NPOPTKP ditetapkan masing-masing daerah dengan batas minimal Rp80 juta. Hitung perkiraannya langsung di Kalkulator BPHTB.

2. Pajak Selama Memiliki Rumah: PBB

PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) dibayar setiap tahun kepada pemerintah kabupaten atau kota. Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD):

• Tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5%.
• NJOPTKP paling sedikit Rp10 juta per wajib pajak, dan hanya diberikan untuk satu objek di satu kabupaten atau kota.
• Dasar pengenaannya adalah persentase NJOP, antara 20% dan 100%, yang ditetapkan daerah.

Angka pastinya tercantum di SPPT PBB yang diterbitkan setiap tahun. Cara mengecek dan membayarnya untuk wilayah Bekasi dibahas di Cara Cek dan Bayar PBB Online di Bekasi.

Selain membayar PBB, pemilik rumah yang memiliki NPWP juga perlu mencantumkan rumahnya sebagai harta di SPT Tahunan.

3. Pajak Saat Menyewakan Rumah

Pendapatan dari menyewakan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari nilai sewa bruto, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017.

• Jika penyewanya badan usaha yang menjadi pemotong pajak, PPh ini biasanya dipotong oleh penyewa.
• Jika tidak, pemilik rumah menyetorkannya sendiri.

Contoh: rumah disewakan Rp40 juta per tahun, maka PPh finalnya Rp4 juta. Pembahasan lebih lengkap tentang hitungan sewa properti ada di Tips Memilih Ruko untuk Usaha dan Investasi.

4. Pajak Saat Menjual Rumah

Penjual dikenai PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebesar 2,5% dari nilai pengalihan bruto, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016. Untuk rumah yang dijual Rp1 miliar, PPh-nya Rp25 juta.

Ada beberapa pengecualian, di antaranya:

• Pengalihan karena warisan.
• Orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP yang mengalihkan properti dengan nilai kurang dari Rp60 juta.

Pengecualian ini biasanya perlu dibuktikan dengan surat keterangan dari kantor pajak.

Dalam jual beli rumah, umumnya penjual membayar PPh dan pembeli membayar BPHTB, keduanya sebelum Akta Jual Beli ditandatangani di hadapan PPAT. Alurnya dijelaskan di PPJB vs AJB dan Biaya Balik Nama Sertifikat 2026.

Simulasi Pajak Membeli Rumah Baru Rp1 Miliar

Dengan asumsi NPOPTKP Rp80 juta dan tarif BPHTB 5%:

• Tanpa insentif: PPN Rp110 juta dan BPHTB Rp46 juta, total sekitar Rp156 juta.
• Dengan PPN DTP 2026: PPN Rp0 dan BPHTB Rp46 juta, total sekitar Rp46 juta.

Simulasi ini hanya ilustrasi. NPOPTKP dan ketentuan insentif bergantung pada daerah dan syarat yang berlaku. Rincian biaya lain di luar pajak, seperti uang muka dan biaya KPR, ada di Biaya Beli Rumah 2026.

Promo yang Membantu Mengurangi Beban Pajak Pembeli

Selain insentif pemerintah, sebagian pengembang juga menawarkan promo yang menanggung pajak pembeli. Salah satunya cluster Feia di Segara City, Bekasi, dengan promo Free PPN dan Free BPHTB, ditambah Tanpa DP. Ketentuan promo dapat berubah sewaktu-waktu, jadi pastikan detail terbarunya ke tim marketing.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa saja pajak saat membeli rumah?
Untuk rumah baru dari pengembang, pembeli membayar PPN dan BPHTB. Untuk rumah bekas dari perorangan, umumnya hanya BPHTB.

Berapa PPN pembelian rumah di 2026?
Tarif efektifnya 11%. Namun, melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025, pemerintah menanggung 100% PPN atas bagian harga sampai Rp2 miliar untuk rumah baru yang memenuhi syarat dengan serah terima di 2026.

Siapa yang membayar pajak saat jual beli rumah?
Umumnya penjual membayar PPh 2,5%, sedangkan pembeli membayar BPHTB.

Berapa tarif PBB rumah?
Tarif PBB-P2 paling tinggi 0,5% menurut UU HKPD. Tarif dan NJOPTKP pastinya ditetapkan masing-masing daerah.

Apakah rumah yang disewakan kena pajak?
Ya. Pendapatan sewa dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat pajak. Ketentuan pajak dapat berubah, jadi konsultasikan dengan konsultan pajak, PPAT, atau kantor pajak setempat untuk kondisi Anda.

Untuk informasi lebih lanjut mengenai hunian Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.