Investasi Properti untuk Pemula: Rumah, Apartemen, atau Ruko?

Investasi properti masih menjadi pilihan banyak orang untuk menumbuhkan aset dalam jangka panjang. Namun, membeli properti untuk investasi berbeda dengan membeli rumah untuk ditinggali. Ada perhitungan sewa, pajak, biaya rutin, dan risiko yang perlu dipahami sebelum memutuskan.

Artikel ini membahas cara kerja investasi properti, perbandingan rumah tapak, apartemen, dan ruko, cara menghitung potensi sewa, serta risiko yang sering diremehkan.

Dari Mana Keuntungan Investasi Properti?

• Pendapatan sewa. Properti disewakan dan menghasilkan pemasukan rutin, bulanan atau tahunan.
• Kenaikan nilai. Harga properti berpotensi naik dalam jangka panjang, terutama di kawasan yang berkembang. Namun, kenaikan ini tidak pernah pasti dan tidak selalu terjadi di semua lokasi.

Investor yang berhati-hati biasanya mengutamakan pendapatan sewa yang realistis, dan menganggap kenaikan nilai sebagai bonus, bukan satu-satunya alasan membeli.

Rumah Tapak, Apartemen, atau Ruko?

Rumah tapak

• Kelebihan: kepemilikan tanah, peminat luas dari keluarga, dan fleksibel untuk ditinggali sendiri di kemudian hari.
• Hal yang perlu diperhatikan: harga beli relatif lebih tinggi, dan penyewa keluarga biasanya menyewa tahunan sehingga ada risiko kosong saat pergantian penyewa.
• Cocok untuk: investor jangka panjang yang juga mempertimbangkan kebutuhan keluarga sendiri.

Apartemen

• Kelebihan: harga masuk umumnya lebih terjangkau, cocok untuk penyewa lajang, mahasiswa, atau pekerja, dan perawatan bangunan dikelola pengelola gedung.
• Hal yang perlu diperhatikan: bukti kepemilikannya berupa sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, ada biaya pengelolaan rutin, dan nilai sewa sangat dipengaruhi lokasi serta jumlah unit sejenis di sekitarnya.
• Cocok untuk: investor yang mengincar penyewa di sekitar pusat aktivitas, seperti kampus, kawasan kerja, atau rumah sakit.

Ruko

• Kelebihan: bisa disewakan ke pelaku usaha, dan nilai sewa komersial bisa lebih tinggi dibanding hunian.
• Hal yang perlu diperhatikan: sangat bergantung pada lokasi dan keramaian, serta kondisi ekonomi yang memengaruhi usaha penyewa.
• Cocok untuk: investor yang memahami potensi usaha di sebuah kawasan. Panduan lengkapnya ada di Tips Memilih Ruko untuk Usaha dan Investasi.

Cara Menghitung Potensi Sewa

Ukuran yang sering dipakai adalah rental yield:

Rental yield kotor = (sewa per tahun ÷ harga beli) × 100%

Contoh ilustrasi: properti dibeli Rp800 juta dan disewakan Rp40 juta per tahun, sehingga rental yield kotornya 5% per tahun.

Angka itu belum dikurangi biaya, di antaranya:

• PPh final atas sewa 10% dari nilai sewa bruto, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017. Pada contoh di atas, Rp4 juta per tahun.
• PBB tahunan.
• Biaya pengelolaan, seperti IPL untuk rumah atau biaya pengelolaan gedung untuk apartemen.
• Biaya perawatan dan perbaikan.
• Masa kosong saat pergantian penyewa.

Angka di atas hanya ilustrasi untuk menjelaskan cara menghitung, bukan gambaran harga atau sewa pasar.

Biaya dan Pajak dalam Investasi Properti

• Saat membeli: BPHTB, PPN untuk properti baru, serta biaya notaris dan KPR jika memakai kredit. Perkirakan BPHTB dengan Kalkulator BPHTB.
• Selama dimiliki: PBB dan biaya pengelolaan.
• Saat disewakan: PPh final 10% dari sewa bruto.
• Saat dijual: PPh final 2,5% dari nilai penjualan, ditanggung penjual.

Rangkuman lengkapnya ada di Pajak Rumah.

Risiko yang Sering Diremehkan

• Properti kosong. Tidak ada pemasukan, tetapi biaya rutin dan cicilan tetap berjalan.
• Likuiditas rendah. Properti tidak bisa dijual secepat aset keuangan, terutama saat butuh dana mendesak.
• Bunga KPR floating. Jika membeli dengan KPR, cicilan bisa naik setelah masa bunga tetap berakhir dan menggerus keuntungan sewa. Penjelasannya ada di Bunga KPR.
• Persaingan unit sejenis. Banyaknya properti serupa di sekitar bisa menekan harga sewa.
• Kenaikan nilai yang tidak sesuai harapan. Tidak semua lokasi berkembang sesuai perkiraan.

Checklist Sebelum Membeli Properti untuk Investasi

1. Tentukan tujuan: pendapatan sewa rutin, kenaikan nilai jangka panjang, atau keduanya.
2. Kenali calon penyewa di lokasi tersebut, misalnya keluarga, mahasiswa, pekerja, atau pelaku usaha.
3. Cek harga sewa properti sejenis di sekitar lokasi untuk perhitungan yang realistis.
4. Hitung rental yield bersih setelah pajak dan biaya.
5. Pastikan cicilan tetap aman meski properti sempat kosong beberapa bulan.
6. Cek legalitas properti dan pengembangnya. Panduannya ada di Tips Memilih Perumahan Baru.
7. Pertimbangkan properti siap huni atau siap sewa agar pemasukan bisa dimulai lebih cepat.

Pilihan Properti di Kawasan Damai Putra Group

Untuk Anda yang sedang menimbang investasi properti di Bekasi, ada beberapa pilihan sesuai jenisnya:

• Apartemen: Sayana Apartments di Kota Harapan Indah, dengan unit studio yang sudah ready. Ulasannya ada di Sayana Apartments.
• Ruko: Terapoint di kawasan Tera Damai, yang berada di tengah kawasan hunian.
• Rumah tapak: pilihan cluster di Kota Harapan Indah, Tera Damai, dan Segara City.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Investasi properti apa yang cocok untuk pemula?
Tergantung modal dan tujuan. Apartemen umumnya punya harga masuk lebih terjangkau, rumah tapak cocok untuk jangka panjang, dan ruko cocok bagi yang memahami potensi usaha di suatu kawasan.

Bagaimana cara menghitung keuntungan sewa properti?
Hitung rental yield kotor dengan membagi sewa per tahun dengan harga beli, lalu kurangi PPh sewa 10%, PBB, biaya pengelolaan, perawatan, dan perkiraan masa kosong.

Apakah pendapatan sewa properti kena pajak?
Ya. Pendapatan sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto.

Apakah harga properti pasti naik?
Tidak pasti. Kenaikan nilai bergantung pada lokasi, perkembangan kawasan, dan kondisi pasar. Jangan menjadikannya satu-satunya alasan membeli.

Apakah boleh membeli properti investasi dengan KPR?
Boleh, tetapi pastikan cicilan tetap aman meski properti kosong atau bunga floating naik.

Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan saran investasi. Pertimbangkan kondisi keuangan dan tujuan Anda, serta konsultasikan aspek pajak dengan konsultan pajak bila diperlukan.

Untuk informasi lebih lanjut mengenai properti Damai Putra Group, hubungi Marketing Gallery Damai Putra Group melalui WhatsApp Official 0811 4466 888 atau kunjungi www.damaiputra.com.